קבועה צמודה או לא צמודה: מה עושה המדד למשכנתא?
ריבית קבועה במסלול צמוד אינה מבטיחה החזר קבוע בשקלים. כדי להבין את ההבדל מקל״צ, מסתכלים גם על ההחזר בהמשך ועל יתרת החוב באותו תרחיש מדד.
מאת מערכת KesefAI · פורסם · תוכן ודוגמאות נבדקו
מפרידים בין הריבית לבין ההצמדה
במסלול קבוע לא צמוד, המכונה קל״צ, הריבית נקבעת מראש והקרן אינה צמודה למדד. במסלול קבוע צמוד הריבית נקבעת מראש, אבל הקרן והתשלום מושפעים ממדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם תשלום המסלול הצמוד עולה בהתאם. בנק ישראל מסביר את ההבדל בין המסלולים במדריך המשכנתאות שלו.
קבועה ומשתנה מתארות את מנגנון הריבית; צמודה ולא צמודה מתארות את מנגנון הקרן. גם מסלול שאינו צמוד יכול להיות בעל ריבית משתנה. בדקו את שני הפרטים בהצעה ולא רק את שיעור הריבית שמופיע לצדם.
דוגמה: 500 אלף ₪ ל־20 שנה
שתי הלוואות היפותטיות בשפיצר: קל״צ בריבית נומינלית שנתית של 4.5%, וקבועה צמודה בריבית 3%. מניחים מדד שנתי של 2% המומר לגורם הצמדה חודשי קבוע, החל מהחודש הראשון. אין גרייס, שינוי ריבית, פירעון מוקדם, ביטוח או עמלות. אלה אינם שיעורי שוק או תחזית.
| מה בודקים? | קל״צ · 4.5% | קבועה צמודה · 3% |
|---|---|---|
| תשלום ראשון במודל | 3,163 ₪ | 2,778 ₪ |
| תשלום בחודש 60 | 3,163 ₪ | 3,062 ₪ |
| יתרת חוב אחרי 60 תשלומים | 413,500 ₪ | 443,337 ₪ |
| סך כל התשלומים | 759,179 ₪ | 817,248 ₪ |
התשלום הצמוד לפני שינוי המדד הוא כ־2,773 ₪. אחרי חמש שנות מדד של 2% לשנה הוא גדל בכ־10.4%. בהנחות הדוגמה המסלול הצמוד מתחיל בהחזר נמוך יותר, אך סך התשלומים שלו גבוה יותר. פער הריביות לבדו אינו מתאר את העלות לאורך התקופה.
מה קורה כשמשנים רק את הנחת המדד?
אותו מסלול קבוע צמוד של 500 אלף ₪, 3% ריבית ו־20 שנה. בכל שורה המדד השנתי נשאר קבוע לכל התקופה. לא שינינו את סכום ההלוואה או את הריבית.
| מדד שנתי | תשלום בחודש 60 | יתרת חוב אחרי 60 תשלומים | סך תשלומים |
|---|---|---|---|
| 0% | 2,773 ₪ | 401,544 ₪ | 665,517 ₪ |
| 2% | 3,062 ₪ | 443,337 ₪ | 817,248 ₪ |
| 4% | 3,374 ₪ | 488,539 ₪ | 1,012,232 ₪ |
הבדיקה מראה כמה התוצאה תלויה בהנחה שהזנתם. בחיים המדד משתנה מחודש לחודש; במחשבון ניתן גם להגדיר שינוי בהנחת המדד במועד עתידי. היתרה אחרי חמש שנים חשובה במיוחד אם אתם מתכננים למכור את הדירה או לבדוק מחזור לפני תום ההלוואה.
איך משחזרים את הבדיקה במחשבון?
- בונים תמהיל עם מסלול קל״צ של 500,000 ₪, 240 חודשים וריבית 4.5%.
- בונים תמהיל נוסף באותו סכום ובאותה תקופה, עם קבועה צמודה וריבית 3%.
- מגדירים 2% בהנחת המדד ושומרים את שני התרחישים בשמות ברורים.
- משווים את ההחזר, את יתרת החוב בחודש 60 ואת סך התשלומים. אחר כך חוזרים על אותה השוואה עם 0% ו־4% מדד.
כשעוברים להצעות האמיתיות שלכם, מזינים את כל המסלולים ואת התנאים המלאים. מדריך השוואת הצעות המשכנתא מסביר אילו נתונים להעתיק מהאישור העקרוני.
מה לשאול את הבנק על המסלול הצמוד?
- מהו מדד הבסיס, מתי מתעדכנת ההצמדה והאם קיימת רצפת מדד?
- האם הריבית אכן קבועה לכל התקופה, או משתנה בתחנות לפי עוגן?
- מהן העלויות והעמלות במקרה של פירעון מוקדם או מחזור?
- באילו הנחות מחושב ההחזר הגבוה הצפוי באישור העקרוני?
אין כאן קביעה איזה מסלול מתאים לכם. תרחיש חשבוני מאפשר לזהות שאלות ולבחון עומס תשלום; הצעת הבנק, התנאים החוזיים והיכולת האישית נבדקים בנפרד.
על החישוב והמקורות
המספרים מחושבים בשרת באותו מנוע חודשי המשמש את מחשבון המשכנתא. ריבית חודשית היא הריבית הנומינלית השנתית חלקי 12; מדד חודשי הוא השורש ה־12 של גורם המדד השנתי, פחות 1. ההצמדה במודל חלה לפני התשלום בכל חודש. הסכומים מעוגלים לתצוגה, בלי לעגל בכל שלב חישוב. המודל אינו משחזר מועדי מדד או חיובים יומיים בחוזה מסוים.
מקורות להגדרות ולבדיקות
הדוגמאות נכתבו להמחשת החישוב; הן אינן נתוני ביצוע של מסלול או הצעת ריבית. שיטת העבודה, המקורות והשימוש ב־AI באתר.
לכל המדריכים הפיננסיים · לכל הכלים